*~☆我是瑞秋☆~*

今天收到了一封來自卡內基的廣告DM,看到了這篇文章, 非常深刻的體驗,我發現,自己居然四點都沒做到,難怪每天都覺得總有事情做不完,

但猛一想,我身邊卻有一個人,他沒上過卡內基,但這四點他都做到了,難怪是個卓越的領導者.

以下是戴爾卡內基先生提供的建議，因為擁有良好的工作習慣可預防疲勞。
工作良習第一項：除了正在辦理的事務，桌上不放其他文件。
美國最高法院院長Charles Evans Hughes曾說：「沒有人會因為工作過量而累死，卻有人因放蕩及憂慮而亡。」無目的的消耗自己的精力，以及憂慮看來永遠不能完成的工作，確實是為害最烈的。所以，試著清除掉舊報告及紙張，事情一來可以的話就馬上處理，再也不讓堆積如山的公文讓自己緊張煩燥不安。

工作良習第二項：事分輕重，由重要的事開始做。
美國一家大公司都市服務公司的創始人Henry L.Doherty說，有兩種最罕見的能力，是他願付任何薪資聘僱的。這兩項無價之寶是：第一，思考的能力，第二，會先作真正重要的事。經驗告訴我，永遠按事情的輕重辦事並不容易。不過訂出計畫，先作計畫上的第一件事，絕對比隨心所欲要有效得多。如果蕭伯納不是嚴守這個紀律，他終其一生也不過是位銀行出納員，絕不能完成寫作的大業。他的計畫是一天要寫作五頁。

工作良習第三項：遇到問題，盡可能當時當地解決，切勿拖延決定
許多人反映每次開會討論的都是些老問題！討論的問題很多，做的決定卻很少，總是議而不決。結果是大家都得抱一堆資料回家研究。後來他們改用一次只談一個問題並且要做成決議。不再拖延不決。有的決議可能是需要收集更多的資料，有的可能是需要採取某些行動，或靜觀其變。反正每個問題都有了某種決定，才談下一個問題。結果好極了，行事曆不再寫滿備忘事項，大家也不用再把公事帶回家，更不用再想到未解決的問題而感到心煩。

以房養老

作者:張金鶚教授

衛生署署長楊志良 9 月底提出「以房養老」的觀念，這對人口老化速度全球業一的台灣社會，立刻引發討論。日前行政院院長吳敦義決議 1 年內完成政策可行性評估，然而，我個人是相當贊成以房養老的推展。

 在解釋何謂「以房養老」之前 · 我想先蘆清「以房養老」和時下建商或壽險公司推展的「養生村」戴「年金屋」本質上並不相同 · 兩者最大的差異是，前者的核心是「在宅老化」的觀念，老年人不僅可住在自己的房子，還能把房子變cash （現金）；但目前建商或壽險公司推出的養生村，則是老年人必須搬進市郊房屋，且每月還得付租金戴生活費，兩者的核心價值完全不相同。

 在國外，以房養老有 2 種實施方式：一是住宅反向抵押貸款（ Reverse Mortgage ，以下簡稱 RM ) ，這也是金管會目前正在研議的方向。

做法是老年人生前將房屋抵押給銀行，銀行精算後核貸房價的 5 、 8 成（視情況而異），在這個總額內，老年人向銀行每月領取固定的生活零用金，直到往生為止。但我要強調， RM 並非將房子的所有權賣給銀行，而是採取向金融機構抵押貸款的方式，老人往生後，其指定繼承人戴受益人可自由處分房屋，把貸款還給銀行。如果受益人不還錢，銀行才能夠處分不動產；倘若房屋總價扣除賞款金額仍有剩餘時，屬於繼承人戴受益人所有，銀行也無權追討。

 簡單來說，銀行扮演的是貸款者角色，賺的是固定的服務費或手續費。在美國 RM 初期推展不易，主要是老年人因壽命增加，可能領取了超過貸款額度，銀行礙於風險，不願再繼續提供生活費，之後美國政府接手介入，由政府支付超過貸款額度的生活費，把它變成社會福利的一部分，才廣為美國銀行及民眾接受。

 第 2 種方式是類似商用不動產的「售後租回」（ sale and Lease sack ) ，老人將不動產賣斷給保險公司，但老年人可以向保險公司承租回來，保險公司在扣除租金費用後，在差額範圍內，每月給付給老人固定的生活零用金，與 RM 相較的好處是，因為所有權已經轉移給保險公司，老年人不用負擔管理及維修房屋偽麻煩事。 RM 與售後租回最大差別在於金額。

 前者因銀行不知到期日為何，在核貸時會傾向保守（可能約總價的 5 、 8 成不等），而使得老年人每月可領回的生活費大幅縮水；但後者的核心是「破產上天堂」的概念，也就是財務學上的「淨現值（ NPV= 0） 」觀念，老無人不需要把錢留給子孫後代，這個方法對頂客族很有說服力，因為一輩子賺到的錢，可以完全在生前享受。

當然，在現今的經濟環境中· 「以房養老，仍存在相當風險。

第一是因醫療進步而造成人類的長壽風險，使得金融機構必須承擔更多不確定性。

第二是房價風險。就拿 RM 為例，由於現在的房價不等於未來的房價，加上銀行與老無人的契約到期日並不確定，這些原因都會導致銀行估價過於保守，而讓原本希望老年人能過更好生活的美意打折扣。但我認為，台灣出現房價風險的問題極低，因為台灣畢竟地狹人稠，房價長期呈現上漲以 1 千萬總價的房屋為例， 7 成可能是土地價值、 3 成才是建築物價值，不像地大物博的美國因建物折舊率過高，而使得金融機構可能蒙受損失。

第三是利率風險。對於銀行或金融機構來說，給付給老人的生活費或零用金必須是每月固定的金額，這筆費用不能隨著市場利率變動而有大波動，否則會加深老年人的不安全感，因此利率風險考驗著金融業者的經營能力，特別是低利率年代。

第四則是道德風險，因為金融機構的利潤可能來自老人的提早往生。

那麼，「以房養老」對台灣房地產有什麼影響呢？我認為，此政策可活絡房地產的交易。過去老人家常說「養兒可以防老」，但政策實施後可能會變成「養房防老」，將成為年輕人買屋置產的誘因；就房地產產業鏈來說，市場對於估價師的需求也會愈來愈高，是正向的影響。

總而言之，以房養老是提供「有房子但無現金」的老人一個「在宅老化」、退休後有尊嚴的生活。只要政策方向正確，以房養老會是一個產業、經濟、老年人三贏的政策

經營企業如做到以下,所有人都會為你賣命.共勉!

1 如宗教家的信仰

2如政治家的魅力

3如幫派的情義

小恩不可忘,

忘恩則負義.

小恨不可記.

記恨則心離.

原來這就是傳說中的超大土司磚,這....真的太到三個人也吃不完!

很多高雄的人,一定不知道在美術館的豪宅林立中,居然有這麼一座生態豐富的游泳池花園.

這是發生在一個雙語幼稚園的故事...
某天，園長在翻閱最近要報到的新生資料時，
發現一位小朋友的家長姓名欄沒有填，
於是他把這位小朋友找來，
很和氣的問他說：
「小朋友，你沒填媽媽的名字喔!你媽媽叫做什麼名字啊？」
這個小朋友用很可愛的鼻音說：
「one-two-three!」
園長覺得有點啼笑皆非，於是又耐心的問了一次：
「嗯... ...你唸的很棒!那你媽媽到底叫什麼？」
這個小朋友又是很可愛、而且很用力的聲音說：「one-two-three!」
園長有點不耐煩ㄌ，他大聲ㄉ說：
「你不要在念啦!你用寫的給我看就行了!」
這個小朋友被園長下了一跳，嘟著嘴，在紙上寫下媽媽的名字──
「王、涂、淑、麗... ...」

在三國裡面，周瑜算是能夠觀照全局的聰明人物了，可是不曉得為什麼，這種聰明一碰到諸葛亮就統統失效了。