以房養老
作者:張金鶚教授
衛生署署長楊志良 9 月底提出「以房養老」的觀念，這對人口老化速度全球業一的台灣社會，立刻引發討論。日前行政院院長吳敦義決議 1 年內完成政策可行性評估，然而，我個人是相當贊成以房養老的推展。
在解釋何謂「以房養老」之前 · 我想先蘆清「以房養老」和時下建商或壽險公司推展的「養生村」戴「年金屋」本質上並不相同 · 兩者最大的差異是，前者的核心是「在宅老化」的觀念，老年人不僅可住在自己的房子，還能把房子變cash （現金）；但目前建商或壽險公司推出的養生村，則是老年人必須搬進市郊房屋，且每月還得付租金戴生活費，兩者的核心價值完全不相同。
在國外，以房養老有 2 種實施方式：一是住宅反向抵押貸款（ Reverse Mortgage ，以下簡稱 RM ) ，這也是金管會目前正在研議的方向。
做法是老年人生前將房屋抵押給銀行，銀行精算後核貸房價的 5 、 8 成（視情況而異），在這個總額內，老年人向銀行每月領取固定的生活零用金，直到往生為止。但我要強調， RM 並非將房子的所有權賣給銀行，而是採取向金融機構抵押貸款的方式，老人往生後，其指定繼承人戴受益人可自由處分房屋，把貸款還給銀行。如果受益人不還錢，銀行才能夠處分不動產；倘若房屋總價扣除賞款金額仍有剩餘時，屬於繼承人戴受益人所有，銀行也無權追討。
簡單來說，銀行扮演的是貸款者角色，賺的是固定的服務費或手續費。在美國 RM 初期推展不易，主要是老年人因壽命增加，可能領取了超過貸款額度，銀行礙於風險，不願再繼續提供生活費，之後美國政府接手介入，由政府支付超過貸款額度的生活費，把它變成社會福利的一部分，才廣為美國銀行及民眾接受。
第 2 種方式是類似商用不動產的「售後租回」（ sale and Lease sack ) ，老人將不動產賣斷給保險公司，但老年人可以向保險公司承租回來，保險公司在扣除租金費用後，在差額範圍內，每月給付給老人固定的生活零用金，與 RM 相較的好處是，因為所有權已經轉移給保險公司，老年人不用負擔管理及維修房屋偽麻煩事。 RM 與售後租回最大差別在於金額。
前者因銀行不知到期日為何，在核貸時會傾向保守（可能約總價的 5 、 8 成不等），而使得老年人每月可領回的生活費大幅縮水；但後者的核心是「破產上天堂」的概念，也就是財務學上的「淨現值（ NPV= 0） 」觀念，老無人不需要把錢留給子孫後代，這個方法對頂客族很有說服力，因為一輩子賺到的錢，可以完全在生前享受。
當然，在現今的經濟環境中· 「以房養老，仍存在相當風險。
第一是因醫療進步而造成人類的長壽風險，使得金融機構必須承擔更多不確定性。
第二是房價風險。就拿 RM 為例，由於現在的房價不等於未來的房價，加上銀行與老無人的契約到期日並不確定，這些原因都會導致銀行估價過於保守，而讓原本希望老年人能過更好生活的美意打折扣。但我認為，台灣出現房價風險的問題極低，因為台灣畢竟地狹人稠，房價長期呈現上漲以 1 千萬總價的房屋為例， 7 成可能是土地價值、 3 成才是建築物價值，不像地大物博的美國因建物折舊率過高，而使得金融機構可能蒙受損失。
第三是利率風險。對於銀行或金融機構來說，給付給老人的生活費或零用金必須是每月固定的金額，這筆費用不能隨著市場利率變動而有大波動，否則會加深老年人的不安全感，因此利率風險考驗著金融業者的經營能力，特別是低利率年代。
第四則是道德風險，因為金融機構的利潤可能來自老人的提早往生。
那麼，「以房養老」對台灣房地產有什麼影響呢？我認為，此政策可活絡房地產的交易。過去老人家常說「養兒可以防老」，但政策實施後可能會變成「養房防老」，將成為年輕人買屋置產的誘因；就房地產產業鏈來說，市場對於估價師的需求也會愈來愈高，是正向的影響。
總而言之，以房養老是提供「有房子但無現金」的老人一個「在宅老化」、退休後有尊嚴的生活。只要政策方向正確，以房養老會是一個產業、經濟、老年人三贏的政策
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